quinta-feira, 29 de junho de 2017

Sala 1: dois anos de vacância

Já contei essa história antes aqui no blog, então se você for leitor das antigas talvez se lembre.

Minha empresa alugava 3 salas comerciais, uma ao lado da outra, mais ou menos assim: 


Em junho de 2015, já com a crise no setor imobiliário comendo com gosto e placas de "aluga-se" brotando para todo o lado na paisagem urbana, a imobiliária que cuidava da sala 1 achou que seria uma boa ideia notificar minha empresa para que a gente desocupasse a sala em 30 dias, a não ser que concordássemos em reajustar o aluguel de R$ 800,00 para R$ 1.020,00.

Qual o critério para esse reajuste? Até hoje não sei. IGP-M certamente não foi. Acho que para reajustar a imobiliária utilizou o índice EAOIEFOQQ - "Eu Administro o Imóvel Então Faço o Que Quiser". 

Não concordamos com o reajuste e começamos a preparar a desocupação da sala 1, o que deu uma trabalheira do cão, especialmente com esse lance de mudar a porta de vidro de lugar.

Percebendo que a gente não ia ceder, a imobiliária se arrependeu de utilizar o índice EAOIEFOQQ e fez uma proposta de R$ 900,00/mês, dessa vez utilizando o índice EAOIEFMOMOQQ - "Eu Administro o Imóvel Então Faço Mais ou Menos o Que Quiser". 

Já estávamos com a desocupação em andamento então resolvemos ignorar essa nova proposta, até que a imobiliária ofereceu manter o aluguel da sala 1 sem nenhum reajuste, ou seja, pagaríamos os mesmos R$ 800,00/mês de aluguel que pagávamos antes, tudo com base no índice NDPADD - "Não Desocupa Pelo Amor de Deus".

Tarde demais. Ignoramos novamente e desocupamos a sala 1.
Adeus, sala 1
Passaram-se dois anos e a sala 1 jamais foi alugada novamente.

A sala fica permanentemente fechada e gerando prejuízo para a proprietária. Fazendo uma estimativa bem por alto mesmo, só de aluguel ela deixou de receber uns R$ 19 mil, e só de taxa condominial ela deve ter gasto mais de R$ 5 mil.



Há alguns meses atrás encontrei a proprietária da sala 1 em uma assembleia do prédio (eu voto com procuração dos proprietários das salas 2 e 3).

"Ain, Madruga, por que vocês desocuparam minha sala?", disse a proprietária.

Expliquei que desocupamos em razão do reajuste que a imobiliária tentou impor, completamente absurdo para aquele momento em que a vacância no prédio estava enorme e tinha neguinho alugando sala até por R$ 650,00/mês.

"Que reajuste?!", disse a proprietária da sala 1 com cara de susto.
A proprietária da sala 1 jurou pelas barbas do profeta que não sabia que a imobiliária tentou reajustar nosso aluguel, que não autorizou nada disso, que ela deveria ter sido consultada pela imobiliária, que nunca em sã consciência ela arriscaria perder um locatário de tantos anos dessa forma.

Ela estava realmente indignada, falando que ia processar a imobiliária que administra a sala 1, e de certa forma eu compreendo a indignação, já que a imobiliária fez uma tentativa desastrada de reajuste, perdeu o locatário e gerou prejuízo para a proprietária.

Mas que se dane, são águas passadas.


A novidade é que nessa semana a proprietária da sala 1 apareceu na minha empresa acompanhada de um advogado, e mais uma vez falou que pretende processar a imobiliária por ter dado causa ao fim da locação.

O advogado que acompanhava a proprietária explicou que pretende cobrar judicialmente da imobiliária os lucros cessantes, ou seja, quer que a justiça condene a imobiliária a pagar o valor correspondente ao período em que o imóvel ficou vazio quando poderia ter permanecido alugado para a minha empresa.

Enquanto escutava o advogado falando, uma pergunta pipocava em minha mente: E o que diabos eu tenho a ver com isso?
Foi aí que o advogado da proprietária perguntou se eu poderia colaborar com o processo, testemunhando a favor da proprietária, e repassando pra ele a notificação que a imobiliária nos enviou mandando desocupar caso não concordássemos com o reajuste.

Se tem algo que eu aprendi nessa vida é que não ganho absolutamente nada me metendo na briga dos outros. Aquela briga era entre a proprietária da sala 1 e a imobiliária que ela irresponsavelmente escolheu para administrar o imóvel dela, eu não tinha absolutamente nada a ver com aquilo, então falei pro advogado que preferia não me envolver.

O advogado fez cara de ânus e disse que ia me colocar como testemunha no processo de qualquer forma, e eu seria obrigado a comparecer em audiência e falar a verdade sob pena de cometer crime de falso testemunho blá blá blá.

Falei pro advogado pra ele fazer o que quiser, levantei, abri a porta e pedi que eles se retirassem. Ficou um climão desagradável no ar, eles saíram sem dizer nada e foram embora.

Depois que eles saíram, fiquei pensando na sucessão de merdas que nos levou àquele momento:

1) Certo dia alguém dentro da imobiliária acordou se achando o todo poderoso.
2) Isso fez minha empresa subitamente desocupar 1/3 do espaço físico.
3) Isso fez a proprietária do imóvel tomar um prejuízo de mais de vinte mil joesleys.
4) Isso fez a imobiliária não só perder uma cliente, como também ficar na mira de um processo judicial que eu sinceramente não sei quem vai ganhar (nem me importo).

Só consigo ver dois ganhadores nessa história: o advogado da proprietária da sala 1, que vai ganhar dinheiro pra atacar a imobiliária, e o advogado da imobiliária, que vai ganhar dinheiro para defender.

Nessas horas a gente entende por que o Dr. Honorários tinha aportes tão bons
Não sei qual lição tirar disso. A lição mais escancarada seria: escolha bem a imobiliária, e sempre fiscalize o trabalho dela por mais que você ache que escolheu a melhor imobiliária do universo.

Aquele abraço!

52 comentários:

  1. Se eu fosse vc compareceria a audiência e negaria toda versão da proprietária, diria que ela é louca e que jamais recebeu qualquer notificação da imobiliária. kkkk
    Imagina a cara dela e do advogado.

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    1. Isso nao.
      Ele não tem nada com isso, mas também não tem porque querer prejudicar a pessoa. Pelo contrário, quem tentou passar a perna no Madruga foi a imobiliária.
      E no final, ambos fizeram um favor a ele ao impulsioná-lo a repensar seus custos. Foi uma economia de 24mil Joesleys.
      Ainda que ele tivesse motivos para querer sacanear a mulher, a briga dela com a imobiliária já será um grande castigo. Ela vai gastar tempo e dinheiro com advogado e custas, talvez não ganhe e, mesmo se ganhar, talvez não consiga cobrar.
      Não fosse tudo isso o suficiente, mentir em juízo na condição de testemunha é crime. Dificilmente ele seria condenado por isso, mas como madruga sempre diz: "sou pobre, porém honrado."

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    2. Espírito de porco.

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    3. Fala, galera! Dá vontade, mas acho que eu não faria algo assim não. Não queria ajudar a mulher, mas também não tenho motivo pra prejudicar. Fora o fato de que dar falso testemunho é crime, e se a mulher conseguisse comprovar de alguma forma que eu menti, ia sobrar pro meu lado.

      De qualquer forma, agradeço pela sugestão.

      Abraço!!

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  2. Que loucura isso! Difícil até de acreditar.

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    1. É bizarro mesmo, amigo! Tava tudo muito bem, tava todo mundo feliz, até que alguém chegou e avacalhou tudo.

      Abraço!

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  3. Hahaha foda
    Imobiliária que se deu mal tb, tem de demitir o gênio que tinha proposto isso

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  4. sabe o que é isso?

    a crença subdesenvolvida que impera no bostil de que o proprietario é sempre o lado forte da moeda numa locação

    é o complexo de superioridade que o bostileiro adquire quando vira dono de imóvel

    acha que o imóvel que ele adquiriu é unico e especial e que sem esse imóvel a vida de quem aluga vai acabar

    pensamento imbecil que domina a mente do bostileiro e é repetido por imobiliária tocada por amadores que nunca conquistaram buceta nenhuma na vida e entraram no ramo porque qualquer jumento sem talento consegue carteirinha do creci

    MEU DEUS DO CÉU EU PRECISO SAIR DESSE PAÍS

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  5. A lição que se tira, a par de outros exemplos citados por você aqui, é que você é um grandessíssimo filho da put*. Não viemos ao mundo para sermos sozinhos, Madruga, e eu concordo com você que não devemos nos envolver nos problemas alheios, mas nada nos impede de ajudarmos uns aos outros.
    Como no caso do pedreiro que fez a reforma na sua casa, quando você abusou de uma parte flagrantemente hipossuficiente e humilde, mais uma vez você dá mostras de ser uma pessoa abominável.
    triste....

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    1. Imobiliária / Proprietária / Advogado da proprietária : DETECTED !!!!!!!

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    2. O pedreiro agiu de má fé pelo que pude constar no caso descrito pelo madruga. O pedreiro é experiente em sua profissão o suficiente para dar um prazo realista, não vejo hipossuficiência nenhuma.

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    3. Anon 21:26 vá tomar no seu rabo, foi acertado um contrato entre o madruga e o pedreiro,o qual não cumpriu a parte dele de terminar no prazo prometido, fora isso se fosse o caso dele ter tido algum problema de saúde o qualquer um que atrapalhasse na obra ele devia ter informado ou guardar os atestados médicos.

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    4. nessa vida, bonzinho só se fode. Ninguém ajuda alguém sem um interesse.

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    5. Anôn, não me acho um filho da puta. Eu não gosto de envolver ninguém em problemas que são exclusivamente meus, e em contrapartida não gosto de me envolver no problema dos outros.

      Acho que a dona do imóvel tem sua parcela de culpa nessa história ao não dar a devida atenção a algo que é de propriedade dela.

      Esse desleixo me causou um certo transtorno no passado (desocupar a sala), e eu não quero ajudá-la a ganhar dinheiro quando ela poderia ter interferido pra me ajudar mas foi sonsa.

      Quanto ao lance do pedreiro, você não foi o único a pensar nisso. Eu respondi as críticas naquele post, então não vou me estender muito nesse assunto aqui neste post. De qualquer forma, faço minhas as palavras dos Anôns acima, que responderam a mesma coisa que eu responderia.

      Abraço a todos!

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  6. E, se Deus quiser, vou continuar aportando! rsrs...

    Abraço, Madruga! Excelente texto!

    DH

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    1. Grande DH!!! Espero que esteja tudo bem contigo!!!

      Abraço!

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  7. Ele (Madruga) não fez nada de errado. Só evitou arrumar dor de cabeça. O que ele tem com isso? Nada. Brasileiro é foda. Acha que o cara tem de se envolver em assuntos de terceiros.

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  8. Fala Madruga! Não te prejudicou perder 1/3 do espaço? como que tu fez?

    Se me permite meter o bedelho, vou apontar algumas coisas que me deixaram em dúvida:
    1. Será que a Proprietária não está dando uma de joão sem braço e tentando levar um troco da imobiliária?

    2. Você fez muito certo de não se envolver, e mesmo que seja arrolado como testemunha, não é obrigado a dar publicidade a documentos cujo o destinatário é você.

    3. Ela foi falar diretamente contigo depois de todo esse tempo? A mulher deve ser muito rica e no mínimo negligenciou.

    mas enfim, foda! Se eu fosse dono de qualquer coisa alugada, eu teria mais cuidado em ter um bom inquilino do que arrumar um troco, e se fosse o administrador, idem.

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    1. Olá, Almofadinha!

      Cara, a gente teve que se apertar um pouco no espaço que sobrou. Dá pra trabalhar normalmente com o espaço que sobrou (2/3), mas não dá pra contratar mais ninguém!

      Se tiver que contratar um estagiário, por exemplo, simplesmente não vai ter espaço pra ele ficar.

      Em outras palavras, a redução do espaço não atrapalha atualmente, mas vai atrapalhar se a gente precisar contratar mais alguém.

      1) Não sei ao certo. Pode ser que sim! Depende muito do contrato que foi firmado entre ela e a imobiliária, e eu não tenho acesso a esse contrato. Mas se, por exemplo, o contrato autoriza a imobiliária a promover reajustes independentemente de anuência da proprietária, então eu entendo que a proprietária não pode exigir nada da imobiliária.

      2) Também acho! Agora se um juiz mandar, aí eu tenho que apresentar. Mas por mim tudo bem.

      3) Cara, acho que ela é rica sim. Não sei bem o que ela faz da vida, mas uma vez meu sócio me disse que aquela sala não é nada pra ela, então a partir daí presumi que ela tem grana.

      Abraço!!

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  9. Esse tipo de advogado assedia pessoas com pouca instrução usando esse tipo de ameaça. São a maior corja que existe na sociedade moderna.

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    1. Fala, CF! Cara, acho que esse advogado ficou nervosinho muito rápido. Deve estar acostumado a intimidar os outros mesmo, mas comigo não funcionou.

      Vai entender...

      Abraço!

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  10. Madruga,

    O que eu percebi foi a falta de respeito com o inquilino e ausência de transparência da proprietária. Reajuste de aluguel deve ser bem definido e como proprietária deveria participar dempre das decisões com relação ao imóvel. Por fim deveria conhecer o mercado em que se mete, será que ela não enchergou a crise? É ser muito inocente. Aluguel da sala garantido para sua empresa, sem problema e por ganância arcando com uma vacância difícil de ser contida nos dias atuais. Prejuízo enorme na certa.

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    1. Exatamente, G65! Em tempos como esses que a gente tá vivendo, vale aquele velho ditado: "em time que está ganhando não se mexe".

      Se a imobiliária tivesse proposto reajuste com base no IGPM dos últimos doze meses, aí tudo bem, mas eles literalmente chutaram o pau da barraca.

      Abraço!!

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  11. vou te falar que no comeco achei que vc deveria ajudar a dona afinal a imobiliaria que te ferrou

    mas com essa reacao bosta do advogado dela acho que vc fez bem em nao ajudar

    pq essa reacao mostra personalidade de cuzao que estava agindo com falsidade ate nao conseguir o que queria ai mostrou a verdadeira face

    e a dona eu nao sei nem o que dizer

    se ela nao queria perder o contrato deveria ter procurado vc dois anos atras e nao agora

    outra coisa

    to entendendo que vc deixou o contrato vencer e entrar em prazo indeterminado

    nunca faca isso

    fator de risco pra vc e sua empresa

    se o contrato venceu vc tem que exigir renovacao no mesmo valor do mes do vncimento e com atualizacao pelo igpm inpc wathever

    abs e boa sorte

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    1. Foi isso mesmo que aconteceu, Anôn. O prazo do contrato passou e entrou em prazo indeterminado.

      Nós tentamos fazer um novo contrato de 3 anos, mas a imobiliária foi nos enrolando até que enviaram essa notificação escrota.

      Mas você tem razão, foi o fato de que o contrato passou a rolar por prazo indeterminado que nos colocou nessa insegurança.

      Abraço!

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  12. Por isso a melhor coisa que fiz no mundo foi alugar o meu humilde apartamento de 49m2 (suficiente para 2 pessoas) diretamente com o proprietário. Negociamos tudo pessoalmente e fazemos um contrato particular.

    Sem imobiliária emitindo boletos quase no vencimento para aumentar a chance de vc pagar multas, sem aquela "inspeção" pré e pós ocupação absurda, sem contratos leoninos, sem burocracias com fiador entre tantas outras coisas.

    Uma coisa que me causou indignação foi a questão do fiador, o fiador tem que ser da mesma cidade do apartamento, tem que ganhar rios de dinheiro bla bla bla, tudo para você NÃO CONSEGUIR ter um fiador. Ai ele oferecem um maravilhoso serviço da porto seguro que vc paga ABSURDOS 3 aluguéis por ano... na boa... IMOBILIÁRIAS, SEFODAM!

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    1. Anôn, também prefiro negociar direto com o proprietário, sem uma imobiliária intermediando, mas infelizmente botar imobiliária ou não na jogada é uma escolha do dono do imóvel.

      Que escroto esse negócio do Porto Seguro! Pqp!

      Eu também tenho birra com imobiliária!

      Abraço!

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  13. M1M aqui, Madruga!

    Caraca, que stress!

    E como ficou sua empresa com 1/3 a menos do espaço físico (e R$800 a mais no fluxo de caixa sobrando por mês? rs)???

    Abrcs!

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    1. Fala, M1M! Tudo bem?

      Cara, ficou mais apertado, como eu disse num comentário mais acima.

      A economia foi o lado bom dessa história, rs! Foi mais do que R$ 800,00, pois também deixamos de pagar a taxa condominial da sala e a conta de energia.

      Abraço!

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  14. Fala SM, nunca tinha imaginado isso, imobiliária querendo dar uma de esperta !! cara que país é esse !!

    Agora o fato de você "negar" ajuda a dona do imóvel, será que não corre o risco de ela querer pedir as salas de volta no final do contrato? tipo uma retaliação por vc não ajudar

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    1. ela é proprietária somente da sala 1
      a sala 2 e 3 são outros donos

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    2. Olá, Stifler! É isso que o Anôn acima disse, a mulher só é dona da sala 1. As salas 2 e 3 têm outros proprietários.

      Abraço!

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  15. Fato é que, mesmo o SM pagando o aluguel reajustado, a imobiliária não repassaria para a proprietária, tanto que, no fim das contas, para não perder o aluguel, quis deixar como era antes, só que já era tarde demais.

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    1. Não tinha pensado nisso! Será que era isso? Rapaz, que treta!

      Abraço!

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  16. Madrugas,

    Sei nao hein? Dona de sala comercial nao estar sabendo do "reajuste"??? Se for isto mesmo é daquelas pessoas que acham que é renda fixa, nao precisa saber.

    Todo contrato tem as clausulas de reajuste e a data, normalmente anual.

    Qualquer imobiliaria alertara antecipadamente inquilino e dono sobre.

    Caberia negociacao.

    Grande burrice perder um bom inquilino por reajuste, em momento de crise foi terrivel.

    Pra mim isto ai é o seguinte: A dona viu que nao alugou e perdeu a renda, e agora vem com desculpinha de querer retomar o dinheiro perdido em cima da imobiliaria.

    A imobiliaria nao entendi a parte dos valores do reajuste: Reajuste sempre é baseado em IGPM ou alguns em IPCA, aumentar assim me parece que foi a dona que falou "Coloca X", ja pensando que voces aceitariam por ser empresa.

    Conselho meu, se me permite: Ja temos problemas demais. Nao arrume um pra voce.

    Se for chamado em forun, apenas diga que recebeu a proposta da imobiliaria e nao aceitou, desocupando o imovel.

    Comprar um lado ou outro da briga nao vai te ajudar em nada, a dona e imobiliaria que se entendam ...

    Abraçao

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    1. Concordo.

      Nessa treta ai tem algo errado.

      E parece que a dona estava ciente que a imobiliaria faria o reajuste. O que provavelmente a dona não esperava era que o Madruga iria realmente prosseguir com a desocupação, mesmo sem reajuste.

      A dona imaginou também que a sala seria ocupada em breve, o que aparentemente não aconteceu e agora quer meter um processo alegando que teve prejuízo...

      Mas vai saber..

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    2. Fala, VDC e Astro!

      O que aconteceu foi o seguinte: o contrato tinha prazo de três anos.

      Esse prazo passou e nós tentamos renovar com a imobiliária, mas eles nos enrolaram.

      Quando o prazo previsto no contrato passa, o locatário não desocupa e o locador não pede pra desocupar, o contrato passa a correr por prazo indeterminado.

      Isso significa que o contrato continua valendo entre as partes, mas qualquer uma das partes pode a qualquer momento notificar mandando desocupar em 30 dias.

      E foi isso que a imobiliária fez: mandou desocupar em 30 dias, a não ser que a gente concordasse em firmar um novo contrato de 3 anos que previa um aumento bizarríssimo no valor do aluguel.

      Como não tínhamos amparo nenhum pra lutar contra isso, desocupamos.

      Quanto ao restante, também acho estranho. Eu não sei quem tem razão nessa briga entre e a imobiliária e a proprietária.

      Abraço aos dois!

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  17. Buenas, Madruga! Você está correto tanto em quem vai ganhar como em ficar de fora. Uma vez eu resolvi tomar partida na briga de dois clientes... foi a pior merda que fiz.

    Abraço e sucesso!

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    1. Pois é, Investir para Viver! Não me meto em mais nada, já tenho meus próprios problemas para resolver (são bem poucos, mas tenho rs).

      Abraço!

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  18. bom.dia seu madruga , acompanho o seu blog e dos outros faz tempo e absorvi varios dicas de vida e nesse tipo de coisa a melhor forma e ficar de fora ,menoa dor de cabeca e etc...

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    1. vc tem dicas para iniciantes em renda fixa ?

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    2. Olá, Anôn! Legal!

      Cara, RF vai depender de vários fatores, em especial a quantidade de tempo que você tem disponível para deixar sua grana investida, em qual corretora você tem conta... não dá pra ajudar muito se eu não souber esses detalhes.

      Abraço Anôn!!

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    3. vlw seu madruga eu trabalho no comercio desde novo e ja vi de tudo eh dor de cabeca pra caramba dos clientes , proprietario e fora os familiares , quando era mais novo queria fazer concurso publico e assim me garantir um futuro a principio minha ideia principal era passar num concurso para nao ter mt trabalho e empreender.com imovel mas esta dificil.a.coisa

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  19. Corretíssimo você em não se envolver no problema da proprietária...

    Já me envolvi em muita treta alheia, com boas intenções, e acabei só me incomodando.

    Cada um com seus problemas!

    Abraço!

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  20. Honorável Madruga,

    Muito boas as suas histórias, essa inclusive me faz lembrar as minhas histórias de aluguel de escritórios e casas. Muito sábia sua decisão de não se meter em briga dos outros aliás.

    Daniel Kim

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    1. Olá, Uknown! Que bom que gostou! Esse não foi o único perrengue que passei na mão de locador mongol, já fiz outros posts sobre isso.

      Abraço!

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  21. Fala Madruga!

    Podemos tirar algumas lições disso tudo:

    1- Imobiliárias que se cuidem, esse será o próximo ramo a ser exterminado. São tantas as cagadas que elas fazer que estão se auto destruindo. Muita gente não quer mais alugar usando imobiliárias, tanto locadores e locatários. Elas impõem taxas e dificuldades sem sentido pra justificar um trabalho simples. Eu mesmo tenho somente 1 imóvel locado por imobiliária, o resto é tudo direto comigo, inclusive o imóvel que eu moro.

    2- Salas comerciais são uma bomba, quem "investe" nelas está na verdade jogando dinheiro na fogueira. Aqui na região tem sala nova em prédio-ostentação com fachada de vidro e recepcionista uniformizada sendo alugada pelo valor do condomínio, ou seja, de graça e mesmo assim não tem quem aluga. Ao menos em SP saíram nos últimos anos 756362354646272 prédios comerciais. Haja dentista/contador/advogado pra ocupar...

    Abraço!

    Corey

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    1. Corey!

      Com certeza as imobiliárias estão perdendo espaço. Agora as pessoas não dependem mais delas pra conseguir alugar ou vender um imóvel, graças à internet.

      Acredito que um dia vai surgir alguma ferramenta online que vai revolucionar a parada toda e colocar as imobiliárias no mesmo perrengue que os taxistas estão passando agora na mão do uber, e que os hoteis estão passando na mão do AirBnb.

      Também nunca vi salas comerciais como um bom negócio. Se for pra escolher entre ter imóvel residencial ou sala, prefiro imóvel mi vezes. Mesmo com crise, as pessoas precisam de um lugar pra morar. Com sala comercial é diferente: rola uma crise e as empresas simplesmente deixam de existir, e um monte de sala fica vaga.

      Abraço, meu amigo!!

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